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Investir dans l’achat d’un entrepôt logistique à Toulouse : un levier patrimonial et fiscal. Pourquoi choisir une SCI à l’IR ou à l’IS en Haute-Garonne ?
Vous envisagez l’achat d’un grand entrepôt logistique en Haute-Garonne, région Occitanie ?
Prenons un exemple concret à Toulouse :
Prix de vente : 1 700 m² pour 1,7 M€
Loyer annuel : 144 500 €
Le choix du régime fiscal (SCI à l’IR ou à l’IS) pour l’achat de votre entrepôt à Toulouse a un impact direct sur la rentabilité et la fiscalité.
Comparatif fiscal réel : SCI à l’IR vs SCI à l’IS pour l’achat d’un entrepôt neuf ou à rénover en région toulousaine
| Eléments analysés | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
| Loyer annuel | 144 500 € | 144 500 € |
| Charges déductibles (intérêts emprunt, travaux d’entretien, assurance, frais de gestion …) | 40 000 € | 36 000 € (hors amortissement) |
| Amortissement annuel | 0 € | 85 000 € |
| Résultat imposable | 104 500 € (144 500 € – 40 000 €) | 23 500 € (144 500 € – 36 000 € – 85 000 €) |
| Impôt annuel | 2 × 24 652 € = 49 304 € (IR + PS à 47 %) | 10 625 € (IS : 6 375 € à 15 % + 4 250 € à 25 %) |
| Revenu net après impôt | 55 196 € (104 500 € – 49 304 €) | 123 875 € (144 500 € – 10 625 € – charges) |
| Cash net cumulé sur 15 ans | 1 022 125 € (hypothèse de stabilité) | 1 533 750 € |
| Impôt sur la plus-value | 170 000 € (abattements progressifs) | 318 750 € (calculée sur valeur nette comptable) |
| Gestion administrative | Allégée (sans bilan, pas de déclaration fiscale propre à la SCI) | Comptabilité complète obligatoire (bilan, compte de résultat, expert-comptable) |
Zoom sur l’impôt en SCI à l’IS pour investir dans un entrepôt en Haute-Garonne:
- Résultat imposable après amortissement : 144 500 € – 85 000 € – 36 000 € = 23 500 €
- Impôt IS :
15 % sur 23 500 € = 3 525 €
(note : dans ce cas, tout le bénéfice est en tranche à 15 % car sous 42 500 €)
- Avantage : dans le cadre de votre investissement sur l’achat d’un hangar industriel l’amortissement permet une imposition très faible, optimisant les flux nets.
Zoom sur l’impôt en SCI à l’IR pour investir dans un entrepôt en Occitanie:
Pour 2 associés:
- Revenu foncier net : 144 500 € – 40 000 € = 104 500 €
Réparti à parts égales : 52 250 €
Par associé (TMI à 30 %) :
- IR : 15 675 €
- Prélèvements sociaux : 8 977 €
- Total impôt : 24 652 €
Total pour deux associés : 49 304 €
Taux global d’imposition sur le revenu net : 47 % pour l’achat d’un bien immobilier d’entreprise à Toulouse.
Quel est le meilleur régime fiscal pour l’achat d’un entrepôt logistique à Toulouse ?
- Vous privilégiez la rentabilité immédiate et la capacité à capitaliser les flux nets ? SCI à l’IS
- Vous avez une vision patrimoniale long terme avec un objectif de transmission ou revente ? SCI à l’IR
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